Předkupní právo při koupi podílu na garáži či nebytové jednotce

Stručná odpověď

Obava, že některý ze stávajících spoluvlastníků garáže (či jiné nebytové jednotky) překazí převod podílu tvrzením o předkupním právu, je legitimní, ale ve většině případů řešitelná. V úvahu připadají dva zdroje předkupního práva:

1. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků (§ 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗) — vzniká jen tehdy, vzniklo-li spoluvlastnictví nezávisle na vůli spoluvlastníků (typicky děděním), a trvá nejvýše 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví.
2. Předkupní právo nájemce při prvním převodu (§ 1187§ 1187 § 1187(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku …Oficiální znění ↗) — uplatní se výjimečně, a to jen u prvního převodu a za zvláštních podmínek.

Nejdůležitějším krokem před úhradou ceny je zjistit z katastru nabývací titul prodávajícího — tedy jak a kdy podíl získal.

Garáž jako jednotka a podíl na ní

Co zákon stanoví o bytu, platí i pro nebytový prostor (§ 1158§ 1158 Obecná ustanovení(1) Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. (2) Co je stanoveno v tomto oddílu o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.Oficiální znění ↗). Jednotka je věc nemovitá (§ 1159§ 1159 § 1159Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.Oficiální znění ↗) a vlastník ji může rozdělit na podíly (§ 1185§ 1185 § 1185(1) Vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno. (2) Spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění.Oficiální znění ↗), čímž vzniká podílové spoluvlastnictví. Každý spoluvlastník je úplným vlastníkem svého podílu (§ 1121§ 1121 Spoluvlastnický podílKaždý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu.Oficiální znění ↗) a může s ním nakládat podle své vůle, nesmí tím však poškodit práva ostatních (§ 1123§ 1123 § 1123Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.Oficiální znění ↗). Na převod podílu na jednotce se proto použijí obecná pravidla o spoluvlastnictví včetně § 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗.

Kdy vzniká zákonné předkupní právo (§ 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗)

Podle § 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗ platí, že bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo — ledaže se podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo manželu, sourozenci či příbuznému v řadě přímé.

Z toho plynou dvě podstatná omezení, která zpravidla hrají ve prospěch kupujícího:

• Jen u „nuceně vzniklého" spoluvlastnictví. U běžného spoluvlastnictví vzniklého smluvně (koupí, darem, rozdělením jednotky developerem a postupným prodejem podílů) zákonné předkupní právo podle § 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗ vůbec nevzniká. Nejvyšší soud ve věci 22 Cdo 1738/2019Judikatura (publikováno pod č. 43/2021 Sb. rozh. obč.) potvrdil, že předkupní právo podle § 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗ je omezeno pouze na případy, kdy bylo spoluvlastnictví nově založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností nezávislou na vůli spoluvlastníků. Ve věci 29 NSCR 74/2023 soud dodal, že nabyl-li dědic jen podíl na věci (univerzální sukcese), nové spoluvlastnictví nevzniklo a předkupní právo se neuplatní.
• Šestiměsíční lhůta. I tam, kde právo vznikne, po uplynutí 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví zaniká (§ 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗, § 1125§ 1125 § 1125(1) Vzniklo-li spoluvlastnictví k zemědělskému závodu pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo; předkupní právo se vztahuje i…Oficiální znění ↗).

Předkupní právo nájemce (§ 1187§ 1187 § 1187(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku …Oficiální znění ↗)

Druhým možným zdrojem rizika je § 1187§ 1187 § 1187(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku …Oficiální znění ↗: vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu; u nebytového prostoru jen tehdy, byl-li pronajat v souvislosti s bytem v témže domě. Právo zaniká, nepřijme-li nájemce nabídku do 6 měsíců. Je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení se nepoužije (§ 1188§ 1188 § 1188Vznikne-li jednotka v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby a je-li nájemcem člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci, lze vlastnické právo k jednotce převést jen na něho. To platí i v případě, že se na pořízení nemovité věc…Oficiální znění ↗).

Co hrozí při porušení předkupního práva

Pokud by předkupní právo existovalo a bylo porušeno, smlouva není absolutně neplatná, ale opomenutý oprávněný má prostředky obrany: může se domáhat, aby mu nabyvatel podíl nabídl ke koupi, nebo se dovolat relativní neplatnosti převodu. Riziko nese kupující — mohl by podíl ztratit nebo být nucen jej za stejných podmínek přenechat oprávněnému. Mechanismus dospívá uzavřením smlouvy s koupěchtivým (§ 2143§ 2143 § 2143Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.Oficiální znění ↗); věděl-li kupující o předkupním právu, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou jeho uplatnění (§ 2145§ 2145 § 2145Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.Oficiální znění ↗, srov. § 2144§ 2144 § 2144(1) Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. (2) Nabude-li nástupce vlastnické právo k věci jiným způsobem, přechází na …Oficiální znění ↗).

Materiální publicita katastru — ochrana, ale ne absolutní

Spoléhá-li kupující v dobré víře na zápis v katastru, je chráněn (§ 984§ 984). Ústavní soud však upozornil, že okolnosti mohou dobrou víru vyloučit — z katastru je totiž patrné, že nemovitost je ve spoluvlastnictví více osob, a tedy možná existence vzájemného předkupního práva. Samotná struktura spoluvlastnictví proto má vést k obezřetnosti.

Co prověřit před úhradou ceny

1. Nabývací titul prodávajícího z výpisu z katastru:
   • nabyl-li podíl smlouvou → předkupní právo dle § 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗ nevzniklo, riziko z tohoto titulu odpadá;
   • vzniklo-li spoluvlastnictví děděním či jinou skutečností mimo vůli spoluvlastníků → ověřte, zda už uplynulo 6 měsíců.
2. Datum vzniku spoluvlastnictví (právní účinky zápisu) — od něj běží šestiměsíční lhůta.
3. První převod a nájem (§ 1187§ 1187 § 1187(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku …Oficiální znění ↗) — zda nejde o první převod a zda garáž není pronajata v souvislosti s bytem.
4. Zda na listu vlastnictví nevázne smluvní předkupní právo zapsané jako věcné právo.

Jak ošetřit smlouvu

• Zařaďte prohlášení a záruky prodávajícího o titulu nabytí a o neexistenci jakéhokoli předkupního práva, podpořené smluvní pokutou pro případ nepravdivosti.
• Zvažte úschovu kupní ceny (advokátní, notářskou či bankovní) s výplatou až po vkladu, případně po doložení neexistence předkupního rizika — získáte čas i páku.
• Při jakékoli pochybnosti (zejm. nucený vznik spoluvlastnictví do 6 měsíců) si vyžádejte písemné prohlášení ostatních spoluvlastníků, že předkupní právo neuplatňují nebo že se jej vzdávají.

Časté chyby

• Spoléhání jen na dobrou víru. Dobrá víra dle § 984§ 984 nemusí stačit, vyjdou-li najevo okolnosti, z nichž bylo možné riziko poznat. Proto je důležitá písemná dokumentace prověření.
• Odhadování lhůt. Šestiměsíční lhůty podle § 1124§ 1124 § 1124(1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní…Oficiální znění ↗ i § 1187§ 1187 § 1187(1) Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku …Oficiální znění ↗ běží od přesných okamžiků — nechte si je z katastru a listin potvrdit.
• Podcenění malého podílu za vysokou cenu. Spory o garáže ve společném nebytovém prostoru nejsou výjimkou; judikatura (např. ÚS II.ÚS 3653/17Judikatura, NS 22 Cdo 4741/2015Judikatura) navíc připomíná, že výkon předkupního práva osobou bez reálného zájmu může být posouzen jako šikanózní zneužití práva.